De aankoop van een vakantiewoning in Portugal is vrij overzichtelijk en niet ingewikkeld maar wijkt op een aantal punten af ten opzichte van het kopen van een huis in Nederland. In Portugal geldt andere regelgeving waardoor het verstandig is om je goed voor te bereiden voordat je tot aankoop over gaat.

Het aankoopproces

Er zijn verschillen in het aankoopproces, regelgeving en risico’s tussen de aankoop van een bestaande woning (Resale) en de aankoop van een nieuwbouwwoning. Omdat wij uitsluitend de laatstgenoemde categorie aanbieden, behandelen wij het aankoopproces van een nieuwbouwwoning in Portugal.

Wanneer je na je bezichtigingsbezoek besloten hebt om over te gaan tot de aankoop van een nieuw te bouwen vakantiewoning in Portugal, dan ziet de aankoopprocedure er in grote lijnen als volgt uit:

  1. Reserveren van de woning
  2. Inschakelen van een Portugese advocaat
  3. Aanvragen Portugees fiscaal nummer
  4. Ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst (CPCV)
  5. Notarieel passeren van de eigendomsakte

Reserveren van de woning

Alcedo Villa Ombria resortZodra er overeenstemming is tot de aankoop van je vakantiewoning, dan wordt een reserveringsovereenkomst opgesteld waarbij de verkoper (ontwikkelaar) de betreffende woning uit verkoop neemt. Bij deze reserveringsovereenkomst hoort de betaling van een reservering fee. Dit zorgt ervoor dat de woning tot het moment van ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst niet aan een ander kan worden verkocht.

Soms is het mogelijk om vòòr de bezichtiging een reservering op een bepaalde woning te maken of een optie te nemen. Ook dan wordt een reserverings- of optieovereenkomst opgesteld en gevraagd om een reservering fee te betalen. Let op dat deze dan ‘refundable’ is en de reservering fee terugbetaald wordt in het geval je na de bezichtiging tòch afziet van de aankoop. Wanneer je reeds vòòr je bezichtiging een ‘refundable’ reservering fee hebt betaald en je besluit tot aankoop over te gaan, dan wordt deze reserveringsbetaling definitief.

Inschakelen van een Portugese advocaat

Wanneer je over wilt gaan tot de aankoop van een woning in Portugal is het aanstellen van een Portugese advocaat één van de eerste zaken die je moet regelen. Anders dan in Nederland en België, heeft de Portugese advocaat de belangrijkste rol als het gaat om de bescherming van je belangen. De rol van de Portugese advocaat is vergelijkbaar met die van de Nederlandse en Belgische notaris. De advocaat zorgt namelijk voor de juridische afwikkeling en checkt of de aankoop rechtmatig is. De advocaat controleert onder andere of de woning die je wilt kopen vrij is van eventuele beslagen en beperkende clausules. Daarnaast checkt de advocaat bij de gemeente of de woning en/of resort voldoet aan de geldende bestemmingsplannen. Ook beoordeelt de advocaat de inhoud van de voorlopige koopovereenkomst. Het is praktisch om je Portugese advocaat een zogenaamde beperkte ‘procuração Pública’ (volmacht) te geven. In deze volmacht staan de voorwaarden waaronder de advocaat namens jou mag optreden. Met het ondertekenen van de volmacht voorkom je dat steeds naar Portugal moet reizen. Je kunt een volmacht regelen tijdens je bezichtigingsbezoek aan Portugal Ook vanuit Nederland kun je een volmacht regelen alleen moet die dan gelegaliseerd worden bij de via de Portugese ambassade of een Nederlandse notaris. De kosten van een Portugese advocaat voor de aankoop van het onroerend goed variëren tussen de 1% en 1,5% + Btw van het totale aankoopbedrag. Vanzelfsprekend ben je vrij om de advocaat van je voorkeur te kiezen, indien gewenst kunnen wij een aanbeveling doen.

Aanvragen Portugees fiscaal nummer

Om in Portugal onroerend goed aan te kunnen kopen heb je een ‘Número de Contribuinte’ (fiscaal nummer) nodig. Ook voor allerlei andere handelingen als bijvoorbeeld het openen van een bankrekening heb je dit nummer nodig. Het fiscale nummer wordt aangevraagd bij de ‘Finanças’ (belastingdienst). Je advocaat kan de aanvraag voor je laten verzorgen.

Ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst

Alle bepalingen, voorwaarden en overeengekomen afspraken worden vastgelegd in de CPCV – ‘Contrato de Promessa de Compra e Venda’ (voorlopige koopovereenkomst).. Je advocaat zal de CPCV opvragen en inhoudelijk beoordelen. De advocaat zal deze documenten met commentaar en een toelichting naar je toesturen zodat je de inhoud ook zelf kunt beoordelen. Over het algemeen is de CPCV in de Portugese taal met een Engelse vertaling. De Portugese versie wordt altijd ondertekend en is leidend. Het is mogelijk om de CPCV te laten registreren bij de Portugese notaris, wij adviseren om dit te doen.

Bij het ondertekenen van de CPCV is een eerste termijnbetaling vereist. De reeds betaalde reservering fee wordt hierop in mindering gebracht. Het restantbedrag wordt gedurende de bouw in termijnen betaald.
De aanbetaling geeft zowel de ontwikkelaar als de koper zekerheid. Ter bescherming van zowel de koper als de verkoper is het bij Portugese wet geregeld dat:

  • De betaling van de koper geldt als boete indien de koper zich niet houdt aan de voorwaarden en afspraken die in de CPCV zijn vastgelegd.
  • Voor de verkoper (ontwikkelaar) geldt dat deze tweemaal de aanbetaling aan de koper verschuldigd is indien hij zich niet aan de afspraken uit de CPCV zou houden.

Deze wettelijke regeling geldt ook in het geval deze niet expliciet in de CPCV is opgenomen.

Notarieel passeren van de eigendomsakte

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Portugal komt de Portugese notaris pas bij de oplevering in beeld. Wanneer de bouw van de nieuwbouwwoning gereed is en de woonvergunning door de gemeente is verstrekt, dan zal de notariële ‘Escritura Pública’ (akte van levering) worden ondertekend. Pas wanneer de ondertekening heeft plaatsgevonden en de woning is geregistreerd bij het ‘Conservatória Do Registo Prdial’ (kadaster), is de juridische overdracht afgerond en bent u de eigenaar. Het is belangrijk om te controleren of de Portugese advocaat je woning daadwerkelijk bij het kadaster heeft geregistreerd.

Disclaimer:
De inhoud is indicatief en op basis van de situatie zoals die bij ons bekend was per juli 2020. De inhoud kàn onderhevig zijn aan veranderingen zonder voorafgaande aankondiging. Je kunt aan bovenstaande informatie geen rechten ontlenen. Voor een advies op maat raden wij je aan om altijd Portugese advocaat of andere specialisten te raadplegen voordat je verplichtingen aangaat.

Ben je nieuwsgierig geworden en benieuwd naar ons aanbod? Bekijk dan hier onze huidige projecten in Portugal.

Plan een kennismakingsgesprek

Gerard Haagsma | Second Home Invest